Como os bancos calculam a taxa de esforço no crédito habitação

Antes de conceder um crédito habitação a uma família que deseja comprar uma casa, os bancos avaliam diversos aspectos para garantir que os futuros mutuários possuem capacidade financeira suficiente para arcar com o pagamento das prestações da casa. Uma das medidas que os bancos devem considerar é a taxa de esforço, que representa o peso dos créditos sobre os rendimentos líquidos.
Com a subida dos juros nos empréstimos habitação, a forma como os bancos calculam a taxa de esforço tem sido questionada.

A taxa de esforço das famílias é o Debt Service-to-Income ratio (DSTI) e é calculada antes de um crédito habitação ser concedido.

Ela permite avaliar o peso que as prestações da casa (e outros empréstimos) terão sobre o orçamento familiar e, assim, verificar se a família possui capacidade financeira para pagar o crédito. Em termos concretos, a taxa de esforço é calculada pela seguinte fórmula: (Encargos financeiros mensais / Rendimento) x 100.

Ou seja, ela expressa o rendimento disponível da família para cobrir despesas do dia a dia, como alimentação, transporte e lazer, após o pagamento de todas as obrigações mensais relacionadas a créditos, incluindo prestações da casa, crédito automóvel, cartão de crédito e crédito pessoal.

O regulador português esclarece que, ao calcular a taxa de esforço, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser consideradas constantes durante o período de vigência do contrato, levando em conta o impacto de um aumento da taxa de juro em contratos com taxa de juro variável ou mista, além de uma possível redução do rendimento dos mutuários quando a idade no final do contrato ultrapassar 70 anos, desde que ainda não estejam em situação de reforma no momento da avaliação da solvabilidade.

A taxa de esforço não inclui todas as outras despesas do orçamento familiar, mas é um indicador importante para avaliar a capacidade financeira das famílias de cumprir com suas obrigações.

Exemplo:

Imagine que uma família possui um rendimento mensal líquido de €2.000 e tem encargos financeiros mensais de €400 com um crédito automóvel e €800 com uma prestação da casa. A taxa de esforço dessa família seria:

Taxa de esforço = (€400 + €800) / €2.000 = 0,3

Ou seja, 30%.

Isso significa que essa família destina 30% de seu rendimento mensal líquido para pagar suas dívidas. Se a família tiver outras despesas, como alimentação, transporte e educação, essa porcentagem pode aumentar, diminuindo o rendimento disponível para cobrir essas despesas.

Por isso, é importante que a taxa de esforço não ultrapasse um valor considerado aceitável pelos bancos, geralmente em torno de 35%. Se a taxa de esforço for muito alta, pode ser difícil para a família cumprir com as suas obrigações e pode ter dificuldades para obter um crédito habitação.

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